La Ley 4/2013 de 4 de Junio de medidas de flexibilización del mercado del alquiler ha introducido una serie de medidas para, en expresión de su Exposición de Motivos, “normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico”. Añade que “La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito”.
Consecuencia de éste sometimiento al régimen general de seguridad jurídica del arrendamiento, muchos arrendatarios querrán inscribir en el Registro sus derechos, lo cual platea una serie de preguntas:
1º ¿A qué contratos se aplica la nueva normativa sobre inscripción de los alquileres?
La Disposición Transitoria 1ª de la Ley dice que continuarán rigiéndose por la normativa en vigor al momento de celebrarse los arrendamientos ya existentes. Por tanto, las nuevas reglas sobre inscripción en el Registro de los arrendamientos no perjudicarán a los arrendatarios en virtud de contratos de fecha anterior al 6 de Junio de 2013, que seguirán oponiéndose a tercero sin necesidad de inscripción.
2º ¿Qué pasa si no se inscribe?
La inscripción del arrendamiento no es obligatoria. Sin embargo, en caso de que el arrendador transmita la finca arrendada, el adquirente no se verá obligado por el arrendamiento y podrá pedir que se extinga el arrendamiento. Para los arrendamientos no inscritos se aplica la regla conocida como “venta quita renta” (Art. 13, 14 Ley de Arrendamientos Urbanos –LAU‐ y 1571 Código Civil –CC‐).
3º ¿Qué pasa si se quiere inscribir pero la finca no está inscrita?
Para inscribir el arrendamiento la finca debe estar previamente inscrita (Art. 7 Ley Hipotecaria – LH‐). En caso de no estarlo y no ser posible lograr la inscripción, se aplica la regla general “venta quita renta” y el adquirente de la finca arrendada puede pedir que se extinga el arrendamiento vigente al llevarse a cabo la transmisión (Art. 14.2. LAU). Será por ello importante comprobar, si se quiere arrendar una finca e inscribir el arrendamiento, que la finca esté inscrita.
3º ¿Qué protección ofrece la inscripción al arrendatario?
El arrendatario que inscribe su contrato en el Registro puede oponerlo a todos los adquirentes que reciban la finca de su arrendador (Art. 13.1 y 14. 1 LAU). Por el hecho de transmitirse la finca, o bien cuando el arrendador la pierde por ejecución forzosa u otra causa de las previstas en la Ley, el arrendatario no se verá perjudicado y podrá anteponer su derecho al del adquirente.
4º ¿Qué pasa si se ha inscrito un arrendamiento pero no la prórroga del mismo?
En la inscripción que se practique del arrendamiento en el Registro deberá constar el plazo pactado. Trascurrido dicho plazo, no pasa nada por no hacer constar la prórroga en el Registro, pues la inscripción surte efectos por el plazo pactado y por la duración de las prórrogas legales (Art. 10.2 LAU). Sólo será necesaria una nueva inscripción si se pactan nuevas prórrogas más allá de las legalmente previstas.
5º ¿Qué requisitos son necesarios para la inscripción?
La inscripción se regula en la Ley Hipotecaria y en el Real Decreto 297/1996 de 23 de Febrero (en adelante RD, que de acuerdo con la Disposición Final 2ª de la Ley debe ser modificado por el Gobierno en los próximos seis meses). De dichas normas se desprende que para inscribir tanto el arrendamiento como sus prórrogas o modificaciones, es necesario:
- Escritura pública o elevación a Escritura pública del contrato privado de arrendamiento (Art. 2 RD).
- Que en dicho contrato se describa la finca con todos los datos sobre la población, calle, número y situación dentro del edificio de la finca arrendada, superficie y linderos de ésta
(Art. 3 RD). - Que se haga constar la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado (Art. 4
RD). - Que el contrato esté liquidado de impuestos (Art. 254 LH).
6º Una vez inscrito el arrendamiento, si se resuelve, ¿se puede cancelar la inscripción sin el consentimiento del arrendatario?
El nuevo Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos admite que si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento. Es decir, que se podrá cancelar la inscripción a instancia de sólo el arrendador si éste presenta:
- El contrato inscrito donde conste la condición resolutoria.
- El requerimiento judicial o notarial del que resulte, bien que el arrendatario acepta la resolución; bien que según el Juez o Notario no ha contestado en 10 días.
Se crea con ello un medio más ágil de resolver los arrendamientos: garantizar su cumplimiento por medio de condición resolutoria.
7º ¿Qué requisitos son necesarios para éste medio ágil de resolución?
Son necesarios dos requisitos:
- Que en el contrato se pacte expresamente, como condición resolutoria, “que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador”.
- Que dicha condición resolutoria se inscriba, al inscribir el arrendamiento, en el Registro de la Propiedad.